In NRW demnächst Grunderwerbsteuer zurückholen

Nordrhein-Westfalen hat es sich nicht nehmen lassen, bei der Höhe der Grunderwerbsteuer eine Spitzenreiterposition einzunehmen. Wie in einigen anderen Bundesländern auch werden 6,5 Prozent auf die Bemessungsgrundlage verlangt – nur um sich dann zu wundern, dass bezahlbarer Wohnraum fehlt. Wenigstens kommt nun etwas Linderung: Voraussichtlich ab dem 30. August können sich neue Eigenheimbesitzer einen Teil der Grunderwerbsteuer zurückholen. Möglich macht es ein Förderprogramm der NRW.Bank. Im Einzelnen (Anmerkungen in kursiv):

  • Für Kaufverträge über Eigenheime kann ein Zuschuss in Höhe von 2 Prozent der Bemessungsgrundlage beantragt werden, und zwar bei der NRW.Bank über das Programm NRW.Zuschuss Wohneigentum.
  • Das Förderprogramm richtet sich ausschließlich an natürliche Personen, die in Nordrhein-Westfalen im Jahr 2022 selbstgenutztes Wohneigentum oder Bauland zur Bebauung mit einer selbstgenutzten Wohnimmobilie erworben haben bzw. erwerben.
  • Die Förderung durch NRW.Zuschuss Wohneigentum ist entsprechend einer Stichtagsregelung nur für notariell beurkundete Kaufverträge mit Datum zwischen dem 1. Januar 2022 und 31. Dezember 2022 möglich.
    Entscheidend ist also der Tag der Beurkundung. Bei Erwerb im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens kommt es auf den rechtskräftigen Zuschlagsbeschluss an.
  • Es gilt ein fester Fördersatz von 2 Prozent des auf die wohnwirtschaftliche Selbstnutzung entfallenden notariell beurkundeten Kaufpreises, jedoch maximal 10.000 Euro.
    Es profitieren also “nur” die ersten 500.000 Euro eines Kaufpreises von der Förderung.
  • Anträge für Erwerbsvorgänge im Jahr 2022 können vorbehaltlich der zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel bis zum 30. Juni 2023 gestellt werden. Es stehen 400 Mio. Euro zur Verfügung.
  • Die Antragstellung kann ausschließlich über das Onlineportal der NRW.BANK erfolgen
  • Einzelheiten zur Förderung, die genauen Förderrichtlinie und einen Fragen-Antworten-Katalog finden Interessierte auf der Internetseite des NRW.Bank: https://www.nrwbank.de/de/privatpersonen/zuschuss-wohneigentum/ (Quelle: NRW.Bank).

Es ist lobenswert, dass in Nordrhein-Westfalen die Grunderwerbsteuer für Eigenheime de facto abgesenkt wird. Allerdings sollten potenzielle Erwerber daran denken, dass der Fördertopf mit 400 Millionen Euro zwar einigermaßen prall gefüllt ist, dieser aber dennoch – vorzeitig – leer sein kann. Die KfW 55-Förderung lässt grüßen.

Erbschaftsteuer und Familienheim: Verliert die Zehn-Jahres-Frist ihren Schrecken?

Die Vererbung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie an den Ehegatten bzw. Lebenspartner oder an Kinder, Stiefkinder oder Kinder verstorbener Kinder ist erbschaftsteuerfrei. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist jedoch, dass der Erblasser das Eigenheim vor dem Erbfall selbst bewohnt hat und die Erben die Immobilie nach der Erbschaft zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzen. Bei der Vererbung an den Ehegatten oder Lebenspartner kommt es nicht auf die Größe des Eigenheims an, in den anderen Fällen tritt eine Vergünstigung ein, soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 qm nicht übersteigt.

Wird die Zehn-Jahres-Frist nicht eingehalten, entfällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit. Eine Ausnahme gilt (nur), wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).

Das Tatbestandsmerkmal “zwingende Gründe” wird durch die Finanzgerichte – bislang – leider äußerst eng ausgelegt. So sollen übliche altersbedingte Einschränkungen keine zwingenden Gründe für einen Auszug aus dem Familienheim innerhalb der Zehn-Jahres-Frist darstellen (FG Düsseldorf, Urteil vom 8.1.2020, 4 K 3120/18 Erb). Auch das FG Münster hat in diesem – sehr restriktiven – Sinne entschieden: Veräußert der Erbe das Familienheim innerhalb von zehn Jahren, entfällt die Erbschaftsteuerbefreiung auch dann, wenn der Auszug auf ärztlichen Rat aufgrund einer Depressionserkrankung erfolgt (Urteil vom 10.12.2020, 3 K 420/20 Erb).

Die Steuerbefreiung für ein Familienheim, welches der Erbe innerhalb von zehn Jahren nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt, falle nur dann nicht weg, wenn er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert sei. Ein “zwingender Grund“ im Sinne des Gesetzes sei nur dann gegeben, wenn das Führen eines Haushalts schlechthin unmöglich sei.

Doch mit dieser Haltung der Finanzverwaltung und der Finanzgerichte könnte nun Schluss sein. Weiterlesen

Erbschaftsteuer: Umzug aufgrund Depression schädlich für Steuerbefreiung der Eigenheim-Übertragung

Die Vererbung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie an den Ehegatten bzw. Lebenspartner oder an Kinder, Stiefkinder oder Kinder verstorbener Kinder ist erbschaftsteuerfrei, und zwar zusätzlich zu bzw. unabhängig von den persönlichen Freibeträgen. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist jedoch, dass der Erblasser das Eigenheim vor dem Erbfall selbst bewohnt hat und die Erben die Immobilie nach der Erbschaft zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzen.

Fallen die Voraussetzungen innerhalb von zehn Jahren weg, entfällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Eine Ausnahme gilt (nur), wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist. Weiterlesen

Erbschaftsteuer: Altersbedingter Umzug schädlich für Steuerbefreiung der Eigenheim-Übertragung

Die Vererbung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie an den Ehegatten bzw. Lebenspartner oder an Kinder, Stiefkinder oder Kinder verstorbener Kinder ist erbschaftsteuerfrei, und zwar zusätzlich zu bzw. unabhängig von den persönlichen Freibeträgen. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist jedoch, dass der Erblasser das Eigenheim vor dem Erbfall selbst bewohnt hat und die Erben die Immobilie nach der Erbschaft zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzen.

Fallen die Voraussetzungen innerhalb von zehn Jahren weg, entfällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Eine Ausnahme gilt (nur), wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist.

Das Tatbestandsmerkmal “zwingende Gründe” wird durch den BFH und die Finanzgerichte leider äußerst eng ausgelegt. So hat das FG Hessen entschieden, dass selbst ernsthafte psychische Gründe für den Auszug aus dem Familienheim nicht ausreichen, um die Steuerbefreiung zu behalten (FG Hessen, Urteil vom 10.5.2016, 1 K 877/15). Um es spitz zu formulieren: Psychische Gründe sind keine zwangsläufigen Gründe (vgl. dazu meinen Blog-Beitrag “FGs haben kein Einsehen bei psychischen Krankheiten von Steuerpflichtigen”).

Nun hat das FG Düsseldorf entschieden, dass “übliche” altersbedingte Einschränkungen ebenfalls keine zwingenden Gründe für einen Auszug aus dem Familienheim innerhalb der Zehn-Jahres-Frist sind und die Steuerbefreiung für den Erwerb des Familienheims folglich rückwirkend entfällt (Urteil vom 8.1.2020, 4 K 3120/18 Erb). Weiterlesen

Wenn der Biber den Garten des Eigenheims verwüstet …

… hat der Hausbesitzer zwar ein nettes Tier auf seinem Grundstück, muss die Schäden aber in Kauf nehmen. Zumindest stellen die Aufwendungen für die Beseitigung oder zur Vermeidung von Schäden keine außergewöhnliche Belastung dar – so der BFH mit Urteil vom 1.10.2020 (VI R 42/18).

Der Sachverhalt in Kurzform:

Die Kläger bewohnen ein Einfamilienhaus, dessen Garten an ein natürliches Gewässer angrenzt, in dem sich in den letzten Jahren – sehr zur Freude der Naturschützer – der in Deutschland fast ausgestorbene Biber wieder angesiedelt hat. Diese Freude konnten die Kläger nur bedingt teilen, da die Biber auf ihrem Grundstück erhebliche Schäden anrichteten. So senkte sich durch die Anlage des Biberbaus nicht nur ein Teil der Rasenfläche ab, betroffen war auch die Terrasse, die auf ca. 8 m Länge zu einem Drittel absackte. Dem standen die Kläger relativ machtlos gegenüber, da die Biber unter strengem Naturschutz stehen und daher weder bejagt noch vergrämt werden dürfen. Im Einvernehmen mit der Naturschutzbehörde ließen die Kläger schließlich eine “Bibersperre“ errichten. Deren Kosten und die Kosten für die Beseitigung der Biberschäden an Terrasse und Garten von insgesamt rund 4.000 Euro machten die Kläger als außergewöhnliche Belastung geltend. Ebenso wie zuvor bereits das FG lehnte der BFH einen Abzug der Aufwendungen als außergewöhnliche Belastung ab. Weiterlesen

Eigenheim: Kein Veräußerungsgewinn trotz zwischenzeitlicher Vermietung

Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten nur bei eigengenutzten Objekten (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Dabei sind zwei Alternativen zu unterscheiden:

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Fällt der Garten hinter dem Haus unter die Erbschaftsteuerbefreiung?

Das FG Düsseldorf hat eine höchst interessante und durchaus praxisrelevante Entscheidung zu der Frage gefällt, wieweit die erbschaftsteuerliche Befreiung für ein Familienheim geht, wenn sich hinter dem Hausgrundstück ein separates Gartengrundstück mit einer eigenen Flurstück-Nummer befindet. Zwar ist das Urteil zuungunsten der Erbin ausgefallen, allerdings ist immerhin die Revision zugelassen worden (Urteil vom 16.5.2018, 4 K 1063/17 Erb).

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Bei Gericht: Interessante Steuerstreitigkeiten im April 2018

Wie gehabt hier wieder drei aktuelle Verfahren. Diesen Monat stelle ich zwei Verfahren vor dem BVerfG vor. Einmal geht es um die Rechtsmäßigkeit de4s sogenannten Sanierungserlasses und einmal um die Abzinsung von Angehörigendarlehen. Zu guter Letzt geht es vor dem BFH noch um die Frage der erlaubten Verwendung des Altersvorsorge-Eigenheimbetrags.  Weiterlesen

Weiteres Bundesland für Grunderwerbsteuer-Freibetrag

Schon im Beitrag „Grunderwerbsteuerfreibetrag bei Selbstnutzung“ berichtete ich über eine Initiative aus NRW, wonach im Bundesrat ein Entschließungsantrag eingebracht werden soll, der das Ziel der Einführung eines Grunderwerbsteuerfreibetrags für Objekte hat, die zu eigenen Wohnzwecken dienen sollen. Mit der Bundesrat-Drucksache 627/17 verfolgt nun auch das Land Schleswig-Holstein ein entsprechendes Vorhaben.  Weiterlesen