Grunderwerbsteuer: Sonderwünsche werden teuer – auch steuerlich!

Kürzlich habe ich in dem Blog-Beitrag “Aktuelles zur Steuerfalle einheitlicher Erwerbsgegenstand” darauf aufmerksam gemacht, dass die Grunderwerbsteuer selbst bei einer ziemlich losen Verbindung von Grundstückskauf- und Bauvertrag auch auf den Baupreis und nicht nur auf den Preis für den Grund und Boden entsteht.

Heute möchte ich auf eine weitere Steuerfalle aufmerksam machen: Es sind die Sonderwünsche. Das heißt: Wird der Grund und Boden von einem Bauträger erworben und mit diesem ein Bauvertrag geschlossen, so handelt es sich um einen einheitlichen Erwerbsgegenstand und auf den gesamten Kauf- und Baupreis wird Grunderwerbsteuer fällig. Wenn dann in der Bauphase gegenüber dem Bauträger Sonderwünsche geäußert werden, die dieser realisiert, erhöhen die zusätzlich berechneten Sonderleistungen die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Dann wird entweder der ursprüngliche Bescheid geändert (sofern verfahrensrechtlich möglich) oder es ergeht ein weiterer Grunderwerbsteuerbescheid. Weiterlesen

In NRW demnächst Grunderwerbsteuer zurückholen

Nordrhein-Westfalen hat es sich nicht nehmen lassen, bei der Höhe der Grunderwerbsteuer eine Spitzenreiterposition einzunehmen. Wie in einigen anderen Bundesländern auch werden 6,5 Prozent auf die Bemessungsgrundlage verlangt – nur um sich dann zu wundern, dass bezahlbarer Wohnraum fehlt. Wenigstens kommt nun etwas Linderung: Voraussichtlich ab dem 30. August können sich neue Eigenheimbesitzer einen Teil der Grunderwerbsteuer zurückholen. Möglich macht es ein Förderprogramm der NRW.Bank. Im Einzelnen (Anmerkungen in kursiv): Weiterlesen

Anfechtung eines Grundstückskaufs: Grunderwerbsteuer als Schadensersatz einfordern?

Wird ein Grundstücksgeschäft rückgängig gemacht, kann die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt zurückgefordert werden. Geregelt ist dies in § 16 GrEStG, wobei die Vorschrift durchaus ihre Tücken hat, etwa eine Zwei-Jahres-Frist, wenn es um Fälle des § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG geht. Nun gehen der Rückabwicklung von Grundstückserwerbern oftmals erbitterte Streitigkeiten voraus. Zuweilen basieren diese darauf, dass sich der Erwerber vom Verkäufer arglistig getäuscht sieht. Wenn es dem Erwerber aber tatsächlich gelingt, sich von dem Kaufvertrag zu lösen und einen Schadensersatz gegen den Verkäufer geltend zu machen, so stellt sich die Frage, ob dieser Anspruch auch die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer umfasst. Denn üblicherweise könnte sich der Käufer beide Zahlungen auch selbst zurückholen, also vom Makler und vom Finanzamt.

Kürzlich hat der BGH diese Frage im Sinne der Geschädigten beantwortet: Weiterlesen

Aktuelles zur Steuerfalle “Einheitlicher Erwerbsgegenstand”

Gefürchtet, oft kritisiert und dennoch standhaft: die Steuerfalle “einheitlicher Erwerbsgegenstand” alias “einheitliches Vertragswerk” im Grunderwerbsteuerrecht. Es geht darum, dass bei einer Verbindung von Grundstückskauf- und Bauvertrag die Grunderwerbsteuer auch auf den Baupreis und nicht nur auf den Preis für den Grund und Boden entsteht. Oder wie es genau in § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG heißt: “Erstreckt sich der Erwerbsvorgang auf ein noch zu errichtendes Gebäude oder beruht die Änderung des Gesellschafterbestandes im Sinne des § 1 Absatz 2a oder 2b auf einem vorgefassten Plan zur Bebauung eines Grundstücks, ist der Wert des Grundstücks abweichend von § 157 Absatz 1 Satz 1 des Bewertungsgesetzes nach den tatsächlichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes maßgebend.”

Nun wird immer wieder versucht, die Steuerfalle zu umgehen – oftmals ohne Erfolg. Immerhin haben diejenigen die Steuerfalle aber erkannt. Andere tappen in die Falle, ohne im Geringsten daran gedacht zu haben, dass bis zu 6,5 Prozent auf den Baupreis fällig werden könnte. Weiterlesen

Aufreger des Monats November: Selbst der absurdeste Bodenrichtwert ist anzusetzen!

Der Grundbesitzwert für steuerliche Zwecke, also für die Erbschaft- und Schenkungsteuer oder in bestimmten Fällen auch für die Grunderwerbsteuer, bestimmt sich nach dem Bewertungsgesetz. Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich gemäß § 179 Sätze 1 und 2 BewG regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem BauGB zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen.

Obwohl sich in § 179 BewG das Wort “regelmäßig” befindet und dieses eigentlich suggeriert, dass es auch Ausnahmen geben müsse, werden solche Ausnahmen weder von der Finanzverwaltung noch von den Gerichten gesehen. Der Bodenrichtwert gilt – ohne Wenn und Aber und sei er auch noch so absurd. Weiterlesen

Grunderwerbsteuer auf Erschließungskosten? BFH muss entscheiden!

Seit Jahr und Tag streiten sich Häuslebauer und Finanzverwaltung über die Frage, ob bei einem so genannten einheitlichen Vertragswerk auch auf die Baukosten des – noch zu errichtenden – Gebäudes Grunderwerbsteuer anfällt. Lässt man einen (ehemaligen) Rebellen des Niedersächsischen FG außen vor, so muss leider festgestellt werden, dass die Gerichte die Handhabung der Finanzämter für rechtens befinden und die volle Grunderwerbsteuer verlangen, obwohl die Baukosten auch der Umsatzsteuer unterliegen. Schon interessant, dass sich die Politik über mangelnde Bauaktivität und hohe Mieten wundert, während sie den Wohnungsneubau zum Teil mit Verkehrssteuern von 25,5 Prozent (19 Prozent Umsatzsteuer plus 6,5 Prozent Grunderwerbsteuern) belastet.

Nicht genug allerdings damit, dass der Fiskus Steuern auf noch zu erbringende “klassische” Bauleistungen erhebt. Nein, er will auch noch Steuern auf noch zu erbringende Erschließungskosten haben. Doch ob dies zulässig ist, muss nun immerhin der BFH in drei Verfahren klären. Weiterlesen

KöMoG Optionsmodell – Update zur Grunderwerbsteuer

Mit dem KöMoG wird u. a. das sog. Optionsmodell für Personengesellschaften eingeführt. Damit wird Personenhandelsgesellschaften und Partnerschaftsgesellschaften sowie ihren Gesellschaftern die Möglichkeit eingeräumt, ertragsteuerlich wie eine Kapitalgesellschaft und deren nicht persönlich haftende Gesellschafter behandelt zu werden. Die Wirkungen der Option gelten grundsätzlich für alle Regelungen im KStG, EStG, UmwStG, InvStG, AStG oder ZerlG.

Bis dahin war alles soweit in Ordnung – nicht perfekt, aber auch nicht völlig unbrauchbar. Nun ging das Gesetzesvorhaben jedoch in den Finanzausschuss und mündete dort in eine Beschlussempfehlung. Es wurden ein paar Sätze neu eingefügt, die das Optionsmodell wieder ein Stück unattraktiver machen. Es geht um Änderungen im GrEStG, genauer gesagt in den §§ 5, 6 GrEStG. Weiterlesen

Das neue Grunderwerbsteuergesetz: Was verschärft sich bei den Share-Deals? (Teil I)

Kurzfristig konnte die Reform der Grunderwerbsteuer zu Ende gebracht werden. Nach verschiedensten Anläufen wird es damit nun ab Jahresmitte zu weitreichenden Änderungen kommen. Besonders für Share Deals wird die Lage verschärft. Was ändert sich?

Share Delas im Rahmen der Grunderwerbsteuer

Seit vielen Jahren versucht der Gesetzgeber sich an einer Reform der Grunderwerbsteuer. Zentrales Kernelement sind dabei stets die steuervermeidenden Möglichkeiten der Share-Deals gewesen. Die Immobilie wird im Rahmen des Deals nicht direkt verkauft; vielmehr die Anteile von einer Gesellschaft, welche die Immobilie besitzt. Hierfür werden gerne Kapitalgesellschaften genutzt, insbesondere in Form einer GmbH. Erwirbt der einzelne Käufer nicht mehr als 95 Prozent der Anteile, so kann unter weiteren Voraussetzungen die Grunderwerbsteuer umgangen werden. Nunmehr einigte sich die Große Koalition kurzfristig auf eine Reform. Im Schnelllauf wurde das Gesetz dabei verabschiedet.

Das neue Grunderwerbsteuergesetz: Die Reform im Überblick Weiterlesen

Gnadenfrist zur Grunderwerbsteuer auf Instandhaltungsrücklage

In meinem Blog-Beitrag “Instandhaltungsrücklage unterliegt der Grunderwerbsteuer” hatte ich auf das Urteil des BFH vom 16.9.2020 (II R 49/17) aufmerksam gemacht, mit dem dieser entschieden hat, dass die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Eigentumswohnung nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern ist.

Die Begründung des Urteils liegt darin, dass die Instandhaltungsrücklage Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist und bei einem Eigentümerwechsel auch bleibt. Anders als das Zubehör eines Grundstücks, das nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, kann damit die (anteilige) Instandhaltungsrücklage nicht auf den Erwerber einer Eigentumswohnung übergehen. Was einem nicht gehört, kann auch nicht verkauft werden. Na ja, zumindest sollte es nicht verkauft werden. Weiterlesen

Instandhaltungsrücklage unterliegt der Grunderwerbsteuer

Jahrelang galt der Grundsatz, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung das “miterworbene” Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Maßgebend war unter anderem das BFH Urteil v. 09.10.1991 – II R 20/89. Im Jahre 2017 hat das FG Köln allerdings mit diesem Grundsatz gebrochen. Danach ist die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage bei Erwerb von Teileigentum nicht um ein übernommenes Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage zu mindern (Urteil vom 17.10.2017, 5 K 2297/16). Der BFH hat dieses Urteil nun bestätigt (BFH-Urteil vom 16.9.2020, II R 49/17).

Auf den ersten Blick verwundert es ein wenig, dass der BFH sein Urteil nicht mit “Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung” kennzeichnet. Doch bei näherer Betrachtung musste er dies auch nicht, denn die eingangs erwähnte Entscheidung aus 1991 erging vor der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 2007. Weiterlesen