Steuerfalle bei Verkauf einer Studentenbude

Der Verkauf einer Immobilie ist auch innerhalb des berüchtigten Zehn-Jahres-Zeitraums steuerfrei, wenn eine der beiden Ausnahmeregelungen des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG vorliegt. Das heißt also, dass das Haus oder die Eigentumswohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein muss. Auf die Detailregelungen soll hier nicht weiter eingegangen werden. Vielmehr möchte ich das Augenmerk darauf legen, dass die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung an ein Kind noch als Eigennutzung im Sinne des § 23 EStG gilt – aber nur, wenn bzw. solange das Kind nach § 32 EStG zu berücksichtigen ist.

Im Klartext: Wird eine Studentenbude an Tochter oder Sohn überlassen, entfällt die eventuelle Steuerbefreiung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, sobald das Studium beendet oder das 25. Lebensjahr vollendet wurde. In diesem Sinne hat bereits das FG Baden-Württemberg im Jahre 2016 entschieden: Überschreitet das Kind die Altersgrenze des § 32 EStG, wird die Wohnung nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt (Urteil vom 4.4.2016, 8 K 2166/14).

Einfacher ausgedrückt: Entfällt während der Überlassung der Wohnung die Kindergeldberechtigung und wird die Immobilie dann verkauft, wäre der Veräußerungsgewinn zu versteuern – vorausgesetzt natürlich, An- und Verkauf liegen innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums. Weiterlesen

Keine Spekulationsbesteuerung trotz zeitweiser Vermietung?

Eines vorweg: Ich gönne jedem, der ein selbstgenutztes Einfamilienhaus oder eine selbstgenutzte Eigentumswohnung verkauft, die Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns. Dennoch hadere ich ein wenig mit der Rechtsprechung zur “Spekulationsbesteuerung” aus der jüngeren Vergangenheit – zumindest mit den Urteilsbegründungen.

So hat der BFH kürzlich entschieden, dass der auf das häusliche Arbeitszimmer entfallende Gewinn aus dem Verkauf des Eigenheims nicht der Spekulationsbesteuerung unterliegt. Der Veräußerungsgewinn ist auch dann in vollem Umfang steuerfrei, wenn zuvor Werbungskosten für das Arbeitszimmer abgesetzt wurden (BFH-Urteil vom 1.3.2021, IX R 27/19). So weit, so gut. Doch die Begründung wirkt irgendwie gekünstelt: Nach Auffassung des BFH liegt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch hinsichtlich eines häuslichen Arbeitszimmers vor, das sich in der im Übrigen selbst bewohnten Eigentumswohnung befindet. Auch bei einer nahezu ausschließlichen Nutzung des häuslichen Arbeitszimmers für berufliche Tätigkeiten könne unterstellt werden, dass es in ganz geringem Umfang zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird – und darauf komme es an.

Jahrelang haben wir gelernt, dass man bei der Geltendmachung eines häuslichen Arbeitszimmers am besten jeglichen Anschein einer “Nutzung zu eigenen Wohnzwecken” vermeiden soll. Weiterlesen

“Hast im Schrebergarten deine Laube” – und versteuerst einen Spekulationsgewinn

Wie heißt es so schön im Lied “Bochum” von Herbert Grönemeyer: “Hast im Schrebergarten deine Laube”. Die Textzeile bezieht sich auf die bescheidenen Gartenhäuser im Ruhrgebiet. Im Münchner Raum würde Herbert Grönemeyer zumindest heutzutage wohl nicht von “Laube” sprechen, denn dort wechselt ein Gartenhaus auch schon einmal für über 150.000 Euro den Besitzer – wohlgemerkt, nachdem der bisherige Kleingärtner das “Anwesen” fünf Jahre zuvor für 60.000 Euro erworben hat. So lag zumindest ein Sachverhalt, über den das FG München soeben befunden hat (Urteil vom 15.9.2020, 2 K 1316/19).

In dem Fall ging es um die Frage, ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, wenn eine Parzelle samt Garten- oder Wochenendhaus in einer Kleingartenanlage veräußert wird und der bisherige Eigentümer das Haus – wenn auch baurechtswidrig – dauerhaft bewohnt hat. Weiterlesen

Veräußerung eines Kleingartens mit Gartenhaus: steuerpflichtig?

Die Sonne scheint, der Garten ruft: Inmitten der Corona-Pandemie ist die Nachfrage nach Klein- und Schrebergärten bundesweit ungebrochen. Viele Kleingartenvereine führen lange Wartelisten mit Garteninteressenten. Neben Gartenpacht, Mitgliedsbeitrag im Verein und Nebenkosten für Abwasser müssen die angehenden Gärtner in der Regel eine angemessene Entschädigung für Gartenhaus, Wege und Außenanlagen an den vorherigen Pächter zahlen. Dieser „Kaufpreis“ beläuft sich nach Angaben des Bundesverbandes Deutscher Gartenfreunde durchschnittlich auf 3.500 €. Pünktlich zum Beginn der Pflanzzeit im Frühjahr hat der Kleingarten auch das höchste deutsche Steuergericht erreicht. Der BFH hat im Revisionsverfahren unter Az. IX R 5/21 zu entscheiden, ob die Veräußerung eines Gartenhauses als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig ist.

Veräußerung der eigengenutzten Wohnimmobilie nicht steuerpflichtig

Die Veräußerung von Immobilien des Privatvermögens unterliegt nach § 23 Abs.1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG der Einkommensteuer, wenn das Objekt innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert wird. Hiervon macht das Gesetz für bestimmte Verkäufe eine Ausnahme: Die Steuerpflicht ist gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG ausgeschlossen, wenn die veräußerte Wohnimmobilie seit Erwerb oder Fertigstellung ausschließlich für eigene Wohnzwecke oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diese begünstigende Regelung wendet die Finanzverwaltung auch für ausschließlich selbstgenutzte Ferienhäuser an. Diese gelten auch dann als zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn das Ferienhaus vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt wird, ihm jedoch in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, BStBl. I S. 1383, Rz. 22).

Ist auch das Garten- oder Wochenendhaus eine eigengenutzte Wohnimmobilie? Weiterlesen

Inventar unterliegt nicht dem privaten Veräußerungsgeschäft

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder veräußert, ist der Gewinn im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäftes zu versteuern. Fraglich ist, wie eventuell mitveräußertes Inventar der Immobilie (beispielsweise bei einer Ferienwohnung) zu behandeln ist.

Da das Inventar nicht unter die zehnjährige Frist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG fällt, kommt allenfalls noch die Nr. 2 der Regelung in Betracht. Danach können andere Wirtschaftsgüter auch ein privates Veräußerungsgeschäft auslösen, wenn sie innerhalb von einem Jahr wieder veräußert werden.

Allerdings gibt es in diesem Bereich noch zwei lex-specialis Regeln. Weiterlesen

Unterliegt beim Verkauf einer Ferienwohnung auch die mitveräußerte Einrichtung der Besteuerung?

Das Finanzgericht Münster hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob auch hochwertige Einrichtungsgegenstände einer Ferienwohnung zu den Gegenständen des täglichen Gebrauchs zählen, die von der Besteuerung ausgenommen sind. Diese Gegenstände werden von der Besteuerung ausgenommen, da typischerweise kein Wertsteigerungspotenzial besteht. Im Entscheidungsfall war aber eine nicht unbedeutende Wertsteigerung tatsächlich realisiert worden.

Sachverhalt

Die Kläger hatten eine Ferienwohnung in einem Feriengebiet in 2013 erworben, die ab ihrer Fertigstellung in 2014 ohne Eigennutzung ausschließlich an Feriengäste vermietet wurde.  Die Ferienwohnung wurde bereits in 2016 wieder veräußert. Hintergrund des Verkaufs war, dass die Wohnung aufgrund rechtlicher Bestimmungen nicht mehr als Ferienwohnung vermietet werden durfte. Mit der Ferienwohnung wurden auch die hochwertige Einbauküche und das gesamte Wohnungsinventar mitveräußert. Der Wert des Zubehörs wurde im Kaufvertrag mit 45.000 € veranschlagt und war damit bereits ca. 5.000 € höher als die Anschaffungskosten der Kläger für die einzelnen Einrichtungsgegenstände. Unter Berücksichtigung der vorgenommenen Abschreibungen ermittelte das Finanzamt gar einen Veräußerungsgewinn in Höhe von ca. 20.000 €. Rechnerisch wurde damit unstrittig ein Gewinn aus der Mitübertragung der Einrichtung der Ferienwohnung erzielt. Weiterlesen

Inventar bleibt bei Veräußerung einer Ferienwohnung steuerfrei

Die Veräußerung einer Ferienwohnung innerhalb von zehn Jahren nach deren Anschaffung unterliegt grundsätzlich der Besteuerung nach § 23 EStG. Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn diese ausschließlich selbst genutzt wurde (siehe dazu im Einzelnen BFH-Urteil vom 27.6.2017, IX R 37/16; BFH-Beschluss vom 29.5.2018, IX B 106/17). Doch immerhin hat das FG Münster jüngst entschieden, dass mitverkauftes Inventar stets steuerfrei bleibt, also nicht in die Besteuerung des Veräußerungsgewinns einbezogen wird (Urteil vom 3.8.2020, 5 K 2493/18 E). Weiterlesen

Xetra-Gold bleibt (nach einem Jahr) steuerfrei

Bereits in meinem Beitrag „XETRA-Gold Inhaberschuldverschreibungen sind steuerlich beachtenswert habe ich darüber berichtet, dass hier eine Steuerfreiheit erreicht werden kann. Immer vorausgesetzt der Goldpreis steigt.

Zum Hintergrund: Mit Urteil vom 6.2.2018 (Az: IX R 33/17) hat der BFH klargestellt, dass die Einlösung einer Xetra-Gold-Gold Inhaberschuldverschreibungen, in dem diese auf ein Sperrkonto übertragen und das Gold in Erfüllung des Sachleistungsanspruchs an den Steuerpflichtigen ausgeliefert wird, keine entgeltliche Veräußerung des Steuerpflichtigen darstellt. Ebenso hatte der BFH bereits in einer früheren Entscheidung klargestellt, dass der Gewinn, der dadurch entsteht, dass eine an der Börse gehandelt Inhaberschuldverschreibung eingelöst wird, die den Anspruch auf einen Goldlieferung verbrieft, ebenso nicht steuerpflichtig ist. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt in diesem Fall nicht vor. Weiterlesen

Privates Veräußerungsgeschäft: Chaos beim häuslichen Arbeitszimmer

Wer eine private Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, muss den Gewinn im Rahmen des sogenannten privaten Veräußerungsgeschäftes besteuern. Für zu eigne Wohnzwecke genutzte Immobilien gibt es dabei Besteuerungsausnahmen. Fraglich ist, wie dann das häusliche Arbeitszimmer zu behandeln ist. Weiterlesen

Privates Veräußerungsgeschäft nach der Immobilienschenkung

Wird eine nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren seit ihrer Anschaffung wieder veräußert, muss der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft besteuert werden. Dies gilt auch wenn die Immobilie geschenkt wurde.

Es scheint ein weitverbreiteter Irrglaube zu sein, dass mit der Schenkung eine neue Zehnjahresfrist beginnt. Tatsächlich gibt es hier die sogenannte Fußstapfentheorie. Dies bedeutet bei einer unentgeltlichen Übernahme einer Immobilie (Schenkung) tritt der Erwerber in die steuerlichen Fußstapfen seines Vorgängers. Soll heißen: Sind die zehn Jahre schon abgelaufen, hat der Erwerber damit auch kein Problem. Laufen die zehn Jahre noch, führt der Erwerber sie zu Ende. Weiterlesen