Unterliegt beim Verkauf einer Ferienwohnung auch die mitveräußerte Einrichtung der Besteuerung?

Das Finanzgericht Münster hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob auch hochwertige Einrichtungsgegenstände einer Ferienwohnung zu den Gegenständen des täglichen Gebrauchs zählen, die von der Besteuerung ausgenommen sind. Diese Gegenstände werden von der Besteuerung ausgenommen, da typischerweise kein Wertsteigerungspotenzial besteht. Im Entscheidungsfall war aber eine nicht unbedeutende Wertsteigerung tatsächlich realisiert worden.

Sachverhalt

Die Kläger hatten eine Ferienwohnung in einem Feriengebiet in 2013 erworben, die ab ihrer Fertigstellung in 2014 ohne Eigennutzung ausschließlich an Feriengäste vermietet wurde.  Die Ferienwohnung wurde bereits in 2016 wieder veräußert. Hintergrund des Verkaufs war, dass die Wohnung aufgrund rechtlicher Bestimmungen nicht mehr als Ferienwohnung vermietet werden durfte. Mit der Ferienwohnung wurden auch die hochwertige Einbauküche und das gesamte Wohnungsinventar mitveräußert. Der Wert des Zubehörs wurde im Kaufvertrag mit 45.000 € veranschlagt und war damit bereits ca. 5.000 € höher als die Anschaffungskosten der Kläger für die einzelnen Einrichtungsgegenstände. Unter Berücksichtigung der vorgenommenen Abschreibungen ermittelte das Finanzamt gar einen Veräußerungsgewinn in Höhe von ca. 20.000 €. Rechnerisch wurde damit unstrittig ein Gewinn aus der Mitübertragung der Einrichtung der Ferienwohnung erzielt. Weiterlesen

Inventar bleibt bei Veräußerung einer Ferienwohnung steuerfrei

Die Veräußerung einer Ferienwohnung innerhalb von zehn Jahren nach deren Anschaffung unterliegt grundsätzlich der Besteuerung nach § 23 EStG. Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn diese ausschließlich selbst genutzt wurde (siehe dazu im Einzelnen BFH-Urteil vom 27.6.2017, IX R 37/16; BFH-Beschluss vom 29.5.2018, IX B 106/17). Doch immerhin hat das FG Münster jüngst entschieden, dass mitverkauftes Inventar stets steuerfrei bleibt, also nicht in die Besteuerung des Veräußerungsgewinns einbezogen wird (Urteil vom 3.8.2020, 5 K 2493/18 E). Weiterlesen

Ferienwohnungen muss man auch mit Ferienwohnungen vergleichen!

Auch bei Ferienwohnungen muss eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegen, damit entsprechende Werbungskostenüberschüsse steuermindernd berücksichtigt werden können. Streitgegenständlich ist dabei häufig die Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeit.

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Ortsübliche Vermietungszeit einer Ferienwohnung – Datenerhebung

Zur Ermittlung der ortsüblichen Belegungstage von vermieteten Ferienwohnungen können von den Statistischen Landesämtern ermittelte Auslastungszahlen der Ferienwohnungen zugrunde gelegt werden, nicht hingegen die ortsüblichen Auslastungszahlen der insgesamt angebotenen Betten im Ort. Darauf, ob diese Zahlen auch veröffentlicht worden sind, kommt es nach einer aktuellen Entscheidung des FG Mecklenburg-Vorpommern nicht an.

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Ferienwohnung als Gewerbebetrieb?

Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter einer Ferienwohnung eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Dies scheint eigentlich klar.

Dennoch hat das FG Mecklenburg-Vorpommern mit Urteil vom 20.12.2017 (Az: 3 K 342/14) klargestellt, dass auch die Vermietung von nur einer Ferienwohnung als gewerblich angesehen werden kann, wenn diese in einem Feriengebiet im Verbund mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt sowie die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind. Weiterlesen

Ferienwohnung – Prüfung der Überschusserzielungsabsicht erforderlich

Immobilien sind immer sehr begehrt und wegen der vielen Gestaltungsmöglichkeiten allerdings auch ein häufiges Streitthema mit dem Finanzamt. In gleich zwei Fällen hat sich der BFH nun zur Prüfung der Überschusserzielungsabsicht geäußert.  Entschließt sich der Steuerpflichtige die Form der Vermietung zu wechseln, ist diese nämlich in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten. Heute möchte ich Ihnen den ersten Fall vorstellen:

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Ferienwohnungen bei LuF: Wann ist eine Zimmervermietung gewerblich?

Viele Landwirte vermieten einige Zimmer ihres Bauernhofs oder aber Ferienwohnungen an Urlauber. Es stellt sich dann die Frage, wann die Zimmervermietung gewerbliche Züge annimmt und eine Gewerbesteuerpflicht auslöst. Kürzlich hat sich die OFD Frankfurt/M. mit entsprechenden Abgrenzungsfragen befasst (Verfügung vom 15.2.2019, S 2230 A-008-St 216). Danach gilt:

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Ferienimmobilien und die Überschussprognose – eine unendliche Geschichte

Bei einer Ferienwohnung gilt der Spruch, dass man sich an ihr (nur) zweimal erfreut: am Tage des Kaufs und am Tage des Verkaufs. Ich weiß nicht, ob der Spruch angesichts der heutigen Immobilien- und Vermietungspreise noch immer gilt. Für das Ehepaar, um das es in einem BFH-Fall ging, dürfte er aber angesichts dauerhafter Verluste aus ihren Objekten wohl Gültigkeit besessen haben. Immerhin hatte der BFH mit ihnen nun ein Einsehen.

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Privates Veräußerungsgeschäft bei Auslandsimmobilien

Auslandsimmobilien sind häufig Ferienwohnungen. Schon in meinem Beitrag „Privates Urlaubsparadies bleibt steuerfrei“ berichtete ich über die Entscheidung des BFH vom 27.6.2017 (Az: IX R 37/16), wonach eine nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung unter die Besteuerungsausnahme des privaten Veräußerungsgeschäftes fällt und daher auch beim gewinnbringenden Verkauf innerhalb von zehn Jahren keine Einkommensteuer anfällt.

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Zwei “gelungene” Entscheidungen des IX. Senates des BFH – Teil 1

Diese beiden Entscheidungen des BFH (IX R 37/16 und IX R 6/16) sind für die Praxis sehr wichtig. Zwei unterschiedliche Themenbereiche, aber sehr konsequent geurteilt und für den Steuerberateralltag sehr relevant.

Teil 1

Im Verfahren IX R 37/16 war die Frage zu klären, was eine Nutzung zu eigenen Zwecken im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist. Es gilt zu klären, ob ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn bei Verkauf einer Immobilie entstanden ist. Eine Steuerpflicht tritt nicht ein, wenn im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Dies hat das FA in der Vergangenheit sehr restriktiv gelöst und in zahlreichen Fällen eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ausgeschlossen und so den Verkauf steuerpflichtig behandelt.

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