Ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen im Corona-Jahr 2020

Die zutreffende Bestimmung der steuerpflichtigen Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen ist ein steuerlicher Zankapfel, der die Finanzgerichte häufig beschäftigt. Die Königsdisziplin ist dabei die Erstellung einer Überschussprognose, in deren Ergebnis regelmäßig die Absicht, Einkünfte zu erzielen, versagt wird. Bei einer ausschließlich zur Vermietung bereitgehaltenen Ferienwohnung ohne Selbstnutzung kann die Überschussprognose vermieden werden, wenn deren Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschreiten. Hiervon geht die Rechtsprechung bei einem Unterschreiten von mindestens 25 % aus.  Aber auch die Ermittlung des Vergleichsmaßstabs der ortsüblichen Vermietungszeit kann sich mitunter diffizil gestalten wie das BFH-Urteil vom 26.05.2020 (IX R 33/19) aufzeigt.

Pandemie als Vermietungshindernis

Im Pandemiejahr 2020 dürften sich die ortsüblichen Vermietungszeiten der Vorjahre für die meisten Ferienhausvermieter in unerreichbarer Ferne befinden. Sondersituationen werden beim Vergleich mit der ortsüblichen Vermietungszeit nicht sanktioniert, sofern ein Vermietungshindernis gegeben ist. Der BFH hat in seiner Rechtsprechung dabei neben Instandsetzungsarbeiten auch höhere Gewalt als Vermietungshindernis anerkannt Weiterlesen

Inventar unterliegt nicht dem privaten Veräußerungsgeschäft

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder veräußert, ist der Gewinn im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäftes zu versteuern. Fraglich ist, wie eventuell mitveräußertes Inventar der Immobilie (beispielsweise bei einer Ferienwohnung) zu behandeln ist.

Da das Inventar nicht unter die zehnjährige Frist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG fällt, kommt allenfalls noch die Nr. 2 der Regelung in Betracht. Danach können andere Wirtschaftsgüter auch ein privates Veräußerungsgeschäft auslösen, wenn sie innerhalb von einem Jahr wieder veräußert werden.

Allerdings gibt es in diesem Bereich noch zwei lex-specialis Regeln. Weiterlesen

Ortsübliche Vermietungszeit einer Ferienwohnung: statistische Bettenauslastung ausreichend

Die Einkunftserzielungsabsicht ist bei einer ausschließlich vermieteten bzw. zur Vermietung bereitgehaltenen Ferienwohnung durch eine Prognose zu prüfen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit erheblich unterschritten wird. Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Über die zahlenmäßige Bestimmung der ortsüblichen Vermietungszeit entbrennt dabei regelmäßig Streit.

BFH: Nachweis wird (etwas) einfacher

Der BFH lässt nun eine weitere Möglichkeit zum Nachweis der ortsüblichen Vermietungszeit zu. Auch der Vergleich der Vermietungszeit der einzelnen Ferienwohnung mit statistischen Zahlen zur sog. Bettenauslastung im Ort sei zulässig.

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Unterliegt beim Verkauf einer Ferienwohnung auch die mitveräußerte Einrichtung der Besteuerung?

Das Finanzgericht Münster hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob auch hochwertige Einrichtungsgegenstände einer Ferienwohnung zu den Gegenständen des täglichen Gebrauchs zählen, die von der Besteuerung ausgenommen sind. Diese Gegenstände werden von der Besteuerung ausgenommen, da typischerweise kein Wertsteigerungspotenzial besteht. Im Entscheidungsfall war aber eine nicht unbedeutende Wertsteigerung tatsächlich realisiert worden.

Sachverhalt

Die Kläger hatten eine Ferienwohnung in einem Feriengebiet in 2013 erworben, die ab ihrer Fertigstellung in 2014 ohne Eigennutzung ausschließlich an Feriengäste vermietet wurde.  Die Ferienwohnung wurde bereits in 2016 wieder veräußert. Hintergrund des Verkaufs war, dass die Wohnung aufgrund rechtlicher Bestimmungen nicht mehr als Ferienwohnung vermietet werden durfte. Mit der Ferienwohnung wurden auch die hochwertige Einbauküche und das gesamte Wohnungsinventar mitveräußert. Der Wert des Zubehörs wurde im Kaufvertrag mit 45.000 € veranschlagt und war damit bereits ca. 5.000 € höher als die Anschaffungskosten der Kläger für die einzelnen Einrichtungsgegenstände. Unter Berücksichtigung der vorgenommenen Abschreibungen ermittelte das Finanzamt gar einen Veräußerungsgewinn in Höhe von ca. 20.000 €. Rechnerisch wurde damit unstrittig ein Gewinn aus der Mitübertragung der Einrichtung der Ferienwohnung erzielt. Weiterlesen

Inventar bleibt bei Veräußerung einer Ferienwohnung steuerfrei

Die Veräußerung einer Ferienwohnung innerhalb von zehn Jahren nach deren Anschaffung unterliegt grundsätzlich der Besteuerung nach § 23 EStG. Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn diese ausschließlich selbst genutzt wurde (siehe dazu im Einzelnen BFH-Urteil vom 27.6.2017, IX R 37/16; BFH-Beschluss vom 29.5.2018, IX B 106/17). Doch immerhin hat das FG Münster jüngst entschieden, dass mitverkauftes Inventar stets steuerfrei bleibt, also nicht in die Besteuerung des Veräußerungsgewinns einbezogen wird (Urteil vom 3.8.2020, 5 K 2493/18 E). Weiterlesen

Ferienwohnungen muss man auch mit Ferienwohnungen vergleichen!

Auch bei Ferienwohnungen muss eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegen, damit entsprechende Werbungskostenüberschüsse steuermindernd berücksichtigt werden können. Streitgegenständlich ist dabei häufig die Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeit.

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Ortsübliche Vermietungszeit einer Ferienwohnung – Datenerhebung

Zur Ermittlung der ortsüblichen Belegungstage von vermieteten Ferienwohnungen können von den Statistischen Landesämtern ermittelte Auslastungszahlen der Ferienwohnungen zugrunde gelegt werden, nicht hingegen die ortsüblichen Auslastungszahlen der insgesamt angebotenen Betten im Ort. Darauf, ob diese Zahlen auch veröffentlicht worden sind, kommt es nach einer aktuellen Entscheidung des FG Mecklenburg-Vorpommern nicht an.

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Ferienwohnung als Gewerbebetrieb?

Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter einer Ferienwohnung eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Dies scheint eigentlich klar.

Dennoch hat das FG Mecklenburg-Vorpommern mit Urteil vom 20.12.2017 (Az: 3 K 342/14) klargestellt, dass auch die Vermietung von nur einer Ferienwohnung als gewerblich angesehen werden kann, wenn diese in einem Feriengebiet im Verbund mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt sowie die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind. Weiterlesen

Ferienwohnung – Prüfung der Überschusserzielungsabsicht erforderlich

Immobilien sind immer sehr begehrt und wegen der vielen Gestaltungsmöglichkeiten allerdings auch ein häufiges Streitthema mit dem Finanzamt. In gleich zwei Fällen hat sich der BFH nun zur Prüfung der Überschusserzielungsabsicht geäußert.  Entschließt sich der Steuerpflichtige die Form der Vermietung zu wechseln, ist diese nämlich in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten. Heute möchte ich Ihnen den ersten Fall vorstellen:

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Ferienwohnungen bei LuF: Wann ist eine Zimmervermietung gewerblich?

Viele Landwirte vermieten einige Zimmer ihres Bauernhofs oder aber Ferienwohnungen an Urlauber. Es stellt sich dann die Frage, wann die Zimmervermietung gewerbliche Züge annimmt und eine Gewerbesteuerpflicht auslöst. Kürzlich hat sich die OFD Frankfurt/M. mit entsprechenden Abgrenzungsfragen befasst (Verfügung vom 15.2.2019, S 2230 A-008-St 216). Danach gilt:

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