Vermietung an Angehörige: Was ist eigentlich die Vergleichsmiete?

Wer eine Wohnung verbilligt vermietet, darf die entsprechenden Werbungskosten nur dann vollständig geltend machen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Die ortsübliche Miete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Was aber gilt, wenn es eine vergleichbare Wohnung im selben Haus gibt, die fremdvermietet ist und deren Miethöhe vom örtlichen Mietspiegel abweicht? Weiterlesen

Nette Vermieter werden bestraft

Trotz aller Meldungen über Mietwucher und Immobilienhaie: Es gibt sie noch, die netten Vermieter, die es nicht übertreiben und Wohnungen vielleicht sogar weit unterhalb des örtlichen Mietniveaus vermieten. Und zwar nicht an nahe Angehörige, sondern an fremde Mieter. Doch diese Vermieter laufen nun zunehmend Gefahr, für ihre Wohltaten bestraft zu werden.

Bekanntermaßen sind Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anteilig nicht abziehbar, wenn nicht mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt werden. § 21 Abs. 2 EStG schränkt dies nicht auf Mietverhältnisse mit Angehörigen ein. Das bedeutet: Macht ein Vermieter in einer Siedlung, die insgesamt “aufgewertet” wird, das “Spielchen” nicht mit, sondern belässt er es bei der bisherigen Miete, so wird es ihm der Staat mit einem anteiligen Verlust seiner Werbungskosten danken – vollkommen verrückte Welt.

Kürzlich hat die Bundesregierung mitgeteilt, dass sie nicht beabsichtigt, Änderungen am § 21 Abs. 2 EStG vorzunehmen, um die Vermietung von günstigem Wohnraum steuerlich attraktiver zu gestalten. Weiterlesen

Keine hälftige Vermietung der gemeinsamen Wohnung an Lebensgefährten

Mietverträge zwischen Angehörigen sind steuerlich grundsätzlich anzuerkennen, wenn sie wie unter fremden Dritten geschlossen und durchgeführt werden. Zudem können die Kosten voll abgezogen werden, wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete gezahlt werden (§ 21 Abs. 2 EStG). Aktuell hat das Finanzgericht Baden-Württemberg aber entschieden, dass ein Mietverhältnis steuerlich nicht anzuerkennen ist, wenn eine Lebensgefährtin die gemeinsam genutzte Wohnung hälftig an ihren Partner vermietet (Urteil vom 6.6.2019, 1 K 699/19).

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Keine EOP-Methode zur Prüfung der verbilligten Vermietung

§ 21 Abs. 2 EStG regelt, dass bei einer Miete die 66 % der ortsüblichen Marktmiete unterschreitet nur noch eine teilentgeltliche Vermietung vorliegt. Die Folge: Werbungskostenkürzungen. Tatsächlich gilt die Regelung jedoch nur für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken. Was gilt bei Gewerbeobjekten? Weiterlesen

Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete bei gewerblicher Vermietung

Werbungskosten bei Vermietungen sind in voller Höhe absetzbar, selbst wenn die vereinbarte Miete nur 66 Prozent bzw. zwei Drittel der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Was viele Vermieter jedoch nicht wissen: Die 2/3-Regelung gilt nur, wenn die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wird und nicht, wenn die Wohnung oder andere Räume zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken vermietet werden. Dann sind die Werbungkosten nämlich nur im Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete abziehbar. Wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, hat der BFH soeben entschieden. Danach gilt:

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Wir haben ein warmes Steuerrecht!

Damit ist die Frage des Beitrags „Kaltes oder warmes Steuerrecht bei verbilligter Vermietung?“ beantwortet. Hier ging es nämlich um den Steuerstreit, ob bei Prüfung der verbilligten Vermietung auf die Warm- oder aber die Kaltmiete abzustellen ist.  Weiterlesen