Kein “Spekulationsgewinn” bei Enteignung

Ordnet eine Gemeinde die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück auf sich selbst gegen Zahlung einer Entschädigung an, enteignet sie also den Grundstückseigentümer, ist ein hieraus erzielter Gewinn nicht steuerpflichtig. Dies hat das FG Münster mit Urteil vom 28.11.2018  (Az. 1 K 71/16 E) entschieden.

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Regelmäßig bedeutet nicht “immer”

Kennen Sie das? Findet sich im Gesetz oder einer Verwaltungsanweisung das schöne Wort “regelmäßig”, so kann man davon ausgehen, dass die Finanzverwaltung dieses Wort in ein “immer” oder “stets” umdeutet – natürlich nur, wenn dies zu ihren Gunsten geschieht. Im umgekehrten Fall ist sie bei der Interpretation des Begriffs großzügiger.

Mir ist bereits seit einiger Zeit die unreflektierte Übernahme der Bodenrichtwerte im Zuge der Bedarfsbewertungen ein Dorn im Auge. Im Fall der Bewertung eines Grundstücks für Erbschaft- oder Schenkungsteuerzwecke schauen die Finanzämter ausschließlich auf die Bodenrichtwerte oder Bodenrichtwertzonen der Gutachterausschüsse. Das ist in § 179 BewG auch für den Regelfall so vorgesehen, aber eben auch nur für den Regelfall. Im Ausnahmefall, das heißt bei einer besonderen Lageeigenschaft des Grundstücks, die in den Bodenrichtwerten nicht hinreichend berücksichtigt worden ist, sind die Finanzämter gehalten, Boden(richt)werte eigenständig zu ermitteln.

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Das Kreuz mit der Option bei Grundstücksgeschäften

Der BFH hat mit Urteil vom 21. Oktober 2015 (XI R 40/13) entschieden, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung für die  Lieferung eines Grundstücks (außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens) nur in dem ursprünglichen Notarvertrag erklärt werden kann. Ein späterer Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist unwirksam, auch wenn er notariell beurkundet wird. Das Urteil wirft in der Praxis enorme Probleme auf, denn letztlich führt es dazu, dass ein “Optionsfehler“ nicht geheilt werden kann. Das heißt: Wird ein Grundstück ohne Option zur Umsatzsteuer – innerhalb des zehnjährigen Berichtigungszeitraums nach § 15a UStG –  veräußert und stellt sich später heraus, dass eine steuerpflichtige Übertragung sinnvoll gewesen wäre, so können die Vertragsparteien den ursprünglichen Vertrag nicht mit steuerlicher Wirkung korrigieren, auch wenn sie erneut zum Notar “marschieren“. Der Veräußerer muss die steuerlichen Konsequenzen der § 15a-Berichtigung tragen. Beispiel: Die Vertragsparteien gehen davon aus, dass es sich bei dem Grundstücksgeschäft um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen (Erwerber führt den Berichtigungszeitraum nach § 15a UStG fort) handelt und verzichten auf die Option zur Umsatzsteuer. Im Nachhinein stellt sich die Annahme einer Geschäftsveräußerung im Ganzen als falsch heraus.

Was bleibt der Praxis nun übrig?

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Vorsicht: „Steuerfalle Fristablauf 31. Mai“

Der 31. Mai ist seit jeher für Steuerzahler ein bedeutendes Datum, da üblicherweise die nicht beratenden Steuerpflichtigen bis zu diesem Stichtag ihre Steuererklärung abgeben müssen (auch wenn sie das häufig nicht bis zu diesem Termin tun). Ich möchte heute aber auf zwei Fristen hinweisen, die nicht allen geläufig sind und daher immer wieder vergessen werden:

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Steuerperversität: Personenübergreifender gewerblicher Grundstückshandel

Es gibt ja Sachen, die gibt es nur im deutschen Steuerrecht. Eine solche Sache ist der personenübergreifende gewerbliche Grundstückshandel. Genauer gesagt ist allerdings nicht der gewerbliche Grundstückshandel personenübergreifend, sondernd die Prüfung der sogenannten Drei-Objekt-Grenze soll personenübergreifend stattfinden.

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