Schlagwort-Archive: Vermietung

Vermietung eines Grundstücks samt Betriebsvorrichtung – was gilt denn nun?

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Häufig werden Grundstücke mitsamt Betriebsvorrichtungen vermietet. In umsatzsteuerlicher Hinsicht stellt sich dann die Frage, ob die Vermietung insgesamt umsatzsteuerpflichtig, insgesamt umsatzsteuerfrei oder teils steuerpflichtig (Anteil Betriebsvorrichtung) und – ohne Option – teils steuerfrei (Anteil Grundstück) ist. Die Finanzverwaltung tendiert in den Abschnitten 4.12.10 und 4.12.11 UStAE zur letzten der genannten Möglichkeiten, also zu einem so genannten Aufteilungsgebot.

Schaut man sich die jüngste Rechtsprechung an, geht die Tendenz aber eher in Richtung einheitliche Leistung, die – je nachdem, welcher Teil der Gesamtleistung das Gepräge gibt – komplett umsatzsteuerfrei oder umsatzsteuerpflichtig ist. Selbst der BFH war sich zuletzt aber nicht mehr sicher und hat den EuGH um Hilfestellung gebeten. Diese ist nun gekommen, und zwar in Form des EuGH-Urteils vom 4.5.2023 (C-516/21/curia.europa.eu).

Naturgemäß sind die Ausführungen des EuGH auch im aktuellen Verfahren eher allgemeiner Natur, doch letztlich tendiert er zur Annahme einer einheitlichen Leistung, so dass das von der deutschen Finanzverwaltung geforderte Aufteilungsgebot bald kippen könnte. Weiterlesen →

Berliner Mietendeckel gekippt – Steuerliche Folgen für Mieter und Vermieter?

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Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel gekippt. Eigentümer und Mieter sehen sich jetzt mit schwierigen Fragen zur Rückabwicklung des gescheiterten Gesetzgeberexperiment konfrontiert. Grätscht nun auch noch das Finanzamt rein? Weiterlesen →

Umsatzsteuerpflichtige Vermietung: Umlagefähige Nebenkosten sind mit USt zu zahlen

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Hin und wieder müssen sich auch die Zivilgerichte in die Niederungen des Steuerrechts begeben, so jüngst der BGH hinsichtlich der Frage, ob ein Mieter bei der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung einer gewerblichen Immobilie auch auf die umlagefähigen Nebenkosten Umsatzsteuer zu entrichten muss.

Dazu der BGH: Hat der Vermieter einer Gewerbeimmobilie zur Umsatzbesteuerung optiert und haben die Parteien hinsichtlich der monatlichen Grundmiete vereinbart, dass diese zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten ist, so ist eine tatrichterliche Vertragsauslegung, wonach auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden (BGH-Urteil vom 30.9.2020, XII ZR 6/20). Weiterlesen →

Einkünfteerzielungsabsicht: Fünf Jahre Minimum

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Grundsätzlich wird die Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung unterstellt. Allerdings können auch Indizien vorhanden sein, die gegen diese grundsätzliche und typisierende Einkünfteerzielungsabsicht sprechen.

So liegt ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs seit der Anschaffung, der Herstellung oder umfangreichen Umbau- und Erweiterungsarbeiten wieder veräußert, verschenkt oder eine entsprechende Privatnutzung beginnt. In diesem Fall können erlittene Werbungskostenüberschüsse nicht steuermindernd berücksichtigt werden. Weiterlesen →

Überlassung von Geräteschränken im Rechenzentrum keine grundstücksbezogene Leistung

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Der Begriff “Vermietung von Grundstücken“ in Art. 135 Abs. 1 Buchst. l MwStSystRL ist dahingehend zu definieren, dass dem Mieter vom Vermieter eines Grundstücks auf bestimmte Zeit gegen eine Vergütung das Recht eingeräumt wird, dieses Grundstück wie ein Eigentümer in Besitz zu nehmen und jede andere Person von diesem Recht auszuschließen. Dementsprechend stellen Hostingdienste in einem Rechenzentrum, das heißt die Zurverfügungstellung von Geräteschränken für Server der Kunden sowie die entsprechenden Nebenleistungen keine “Vermietung von Grundstücken” dar, die nach der MwStSystRL von der Mehrwertsteuer befreit sind.

Dies gilt jedenfalls zum einen, wenn der Dienstleistende seinen Kunden nicht das Recht zusichert, die entsprechende Fläche oder diesen Standort wie ein Eigentümer in Besitz zu nehmen, und zum anderen, wenn die Geräteschränke keinen wesentlichen Bestandteil des Gebäudes bilden, in dem sie stehen, und dort nicht auf Dauer installiert sind.

So lässt sich ein aktuelles Urteil des EuGH zu einem Fall aus Finnland zusammenfassen, das auch für deutsche Unternehmer von Interesse sein dürfte und das daher nachfolgend kurz vorgestellt werden soll. Weiterlesen →

Steuerpflichtige Wohnungsveräußerung bei vorheriger Wohnraumvermietung über Airbnb

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Wird das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Haus oder die Eigentumswohnung veräußert, ist der daraus entstehende Veräußerungsgewinn regelmäßig nicht einkommensteuerpflichtig. Ist in der Immobilie ein häusliches Arbeitszimmer eingerichtet worden, dessen anteilige Aufwendungen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen wurde, ist der Veräußerungsgewinn insoweit steuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung veräußert wird. Diese seit Jahren praktizierte Verwaltungsauffassung zum Umfang der „eigenen Wohnzwecke“ steht aktuell beim BFH unter Az. IX R 27/19 auf dem Prüfstand.

Folgewirkungen auch für Airbnb-Vermieter

Das BFH-Urteil könnte neben den Nutzern des Home-Office auch für Wohnungseigentümer, die einen Teil der Wohnung (z. B. Gästezimmer) kurzzeitig zur Übernachtung vermieten – insbesondere über Online-Portale wie Airbnb – richtungsweisend werden. Hier besteht eine vergleichbare Auslegungsfrage: Wird die gesamte Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn fremde Dritte gegen Entgelt beherbergt werden und hierdurch (zeitweise) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden? Weiterlesen →

Kein voller Vorsteuerabzug für Badsanierung im Zusammenhang mit Home-Office

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Gerade in Corona-Zeiten befinden sich viele Arbeitnehmer im Home-Office. Zumeist beteiligen sich die Arbeitgeber allenfalls an den Kosten für Telefon und Internet und nicht an den Gesamtkosten des häuslichen Arbeitszimmers. Doch es gibt auch die Fälle, in denen der Arbeitnehmer sein häusliches Büro an den Arbeitgeber vermietet, weil ein vorrangig betriebliches Interesse des Arbeitgebers an der Nutzung der Räumlichkeiten besteht.

Auf die ertragsteuerlichen Probleme und Abgrenzungsfragen (“Zahlung von Miete oder Zahlung von Arbeitslohn?”) soll hier nicht weiter eingegangen werden. Diesbezüglich kann auf das BMF-Schreiben vom 18.4.2019 verwiesen werden. Vielmehr soll es nachfolgend um die Umsatzsteuer gehen. Weiterlesen →

Liebhaberei trotz Vermietungsbemühungen

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Insbesondere wenn ein Objekt unmittelbar nach Anschaffung/Fertigstellung leer steht, geht das Finanzamt häufig davon aus, dass Werbungskosten nicht abgezogen werden können. Das ist falsch. Ebenso falsch ist aber auch, dass keine Liebhaberei vorliegt bzw. vorliegen kann, wenn Vermietungsbemühungen bestehen.

Insoweit muss dem Fiskus entgegengehalten werden: Schon mit Urteil vom 11.12.2012 (Az: IX R 68/10) hat der BFH entschieden, dass Aufwendungen für eine nach Herstellung (oder nach Anschaffung) leerstehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein können, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objektes erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat. Weiterlesen →

Darlehenszuordnung bei gemischt genutzten Gebäuden

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Ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbstgenutztes Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, kann Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, soweit er die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet.

Sowohl die frühere Rechtsprechung als auch die Finanzverwaltung sehen jedoch eine Zuordnungsentscheidung von Darlehen zu vermieteten Wirtschaftsgütern als gescheitert an, wenn zunächst mehrere Darlehen auf einem Girokonto vermischt werden und dann von dort aus weiter überwiesen werden.

Aktuell könnten die Karten hier jedoch neu gemischt werden, Weiterlesen →

Doch keine ermäßigte Umsatzsteuer bei Vermietung von Bootsliegeplätzen

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Gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 1 UStG ermäßigt sich die Umsatzsteuer von 19 Prozent auf 7 Prozent für die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, sowie für die kurzfristige Vermietung von Campingflächen. Nach derzeitiger Rechtslage gilt für die kurzfristige Vermietung von Bootsliegeplätzen aber der reguläre Umsatzsteuersatz von 19 Prozent.

Der BFH sah es als möglich an, dass die im Umsatzsteuerrecht geltende Steuersatzermäßigung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 1 UStG für die kurzfristige Vermietung von Campingflächen auch auf die kurzfristige Vermietung von Bootsliegeplätzen anzuwenden ist und hat daher den EuGH um Klärung gebeten, ob ein Hafen bei gleicher Funktion wie ein Campingplatz zu behandeln ist (BFH-Beschluss vom 2.8.2018, V R 33/17). Soeben hat der EuGH indes entschieden, dass der ermäßigte Steuersatz für die Vermietung von Campingplätzen nicht auf die Vermietung von Bootsliegeplätzen anwendbar ist (EuGH-Urteil vom 19.12.2019, C‑715/18). Weiterlesen →